Le calcul de la valeur par le biais de la méthode par comparaison est réalisé en comparant des valeurs de transaction d’immeubles similaires et comparables, obtenues grâce à la connaissance du marché local ou à la prospection effectuée.

En fonction des caractéristiques du quartier et de l’immeuble, les corrections nécessaires sont effectuées, par rapport à la prospection obtenue, en tenant compte des différences en ce qui concerne la situation, les accès, les indicateurs urbains, les dimensions, l’état de conservation, etc. de façon à obtenir le montant qui traduit le mieux la valeur réelle de l’immeuble en question.

L’application de la méthode par comparaison doit respecter les exigences suivantes:

• Méthode par le revenu – Capitalisation directe

Elle s’applique aux parties en location ou susceptibles d’être louées. La valeur de l’immeuble se traduit par le rapport entre le revenu actuel / futur et le taux de capitalisation attendue.

Cette valeur est le résultat de la formule V = R/t , où V correspond à la valeur de l’immeuble, R au revenu généré par l’immeuble et t au taux de capitalisation attendue.

• Méthode par le revenu – Discounted CashFlow

Elle s’applique aux immeubles qui génèrent un revenu, ou lors de l’évaluation d’immeubles qui vont générer des revenus différents à des périodes différentes. La valeur de la propriété ainsi calculée repose sur une analyse de la rentabilité générée par le projet de développement en question ; elle se traduit par la valeur actuelle nette des futurs bénéfices inhérents.

Les coûts inhérents à la gestion de l’immeuble ou de la mise en œuvre du projet, ainsi que les charges indirectes (coûts financiers, de projet, de commercialisation, etc.) sont déduits du revenu potentiel brut de l’immeuble. Les futurs revenus nets sont ainsi déduits dans la période prise en compte, à un taux fixé qui reflète la rentabilité attendue et le risque inhérent à la possession de l’immeuble ou au développement du projet en question.

Dans le cas d’une évaluation de terrains à bâtir, pour obtenir la valeur résiduelle d’un terrain, les frais de promotion et de gestion doivent aussi être déduits.

Par le biais de la méthode des coûts, l’estimation correspond au coût de construction d’un immeuble qui a les mêmes fonctions que l’immeuble qui fait l’objet d’une évaluation. Dans les cas où sont considérés des coûts concernant l’utilisation de technologies et de matériaux actuels, il s’agit d’un coût de remplacement ; dans les cas où sont considérés des coûts concernant l’utilisation de technologies et de matériaux identiques à ceux de l’immeuble évalué, il s’agit d’un coût de remise en état.

Un montant correspondant à la dépréciation physique ou à l’obsolescence fonctionnelle de l’immeuble doit aussi être déduit de la valeur de l’immeuble ainsi obtenue.